Preliminare valido anche se l’immobile è parzialmente abusivo

Preliminare valido anche se l’immobile è parzialmente abusivo

Cassazione Civile, sez. II, sentenza 04/09/2017 n° 20707

Redatto da Fulvio Graziotto Fonte: Altlex

Non ricorre inadempimento del promittente venditore se il promissario acquirente è a conoscenza della – parziale o totale – abusività dell’immobile.

Nel contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato dopo l’entrata in vigore della legge n. 47/1985, infatti, la sanzione della nullità prevista dall’art. 40 della legge trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi, e non per quelli con efficacia obbligatoria come il preliminare di vendita.

Lo ha stabilito la Seconda Sezione Civile della Cassazione, con la sentenza n. 20707 depositata il 4 settembre scorso, precisando che la dichiarazione, o la documentazione, che attesta la regolarità della edificazione, può essere fornita all’atto della stipulazione del contratto traslativo definitivo, o anche in corso di giudizio e prima della pronuncia della sentenza.

Nel caso di specie, a seguito della sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita immobiliare, una promissaria acquirente di un immobile citava in giudizio i promittenti venditori invocando la nullità del preliminare e, in via subordinata, la sua risoluzione.

Le parti promittenti venditrici si erano accollate le spese della domanda di sanatoria, che inoltre era stata presentata tardivamente.

I convenuti eccepivano che l’attrice era consapevole della parziale abusività dell’immobile, e del mancato esaurimento della pratica di condono.

Eccepivano anche la responsabilità dell’attrice per aver realizzato opere abusive – senza autorizzazione – che avevano determinato il sequestro e il procedimento penale, e il mancato pagamento della terza rata del prezzo.

Il Tribunale autorizzava il sequestro giudiziario dell’immobile, e con successiva sentenza escludeva la nullità del preliminare e dichiarava la risoluzione per inadempimento dell’attrice, che proponeva appello, il quale veniva però dichiarato inammissibile a causa della mancata instaurazione del contraddittorio nei confronti di uno dei promittenti venditori rimasto contumace.

La Cassazione cassava la sentenza di appello, e disponeva il rinvio, a seguito del quale la Corte territoriale rigettava l’appello dell’attrice.

L’attrice non demorde e ricorre nuovamente in cassazione, che lo rigetta.

Nel primo motivo di critica alla decisione di appello sollevato innazi ai Giudici di legittimità, “la ricorrente sostiene che, diversamente da quanto ritenuto dalla Corte d’appello, la M. era soltanto a conoscenza dell’esistenza di una generica pratica di condono del fabbricato promesso in vendita, pendente dinanzi al Comune di M.F., mentre non era assolutamente a conoscenza dell’irregolarità urbanistica di tale pratica e, particolarmente, della tardiva presentazione della stessa”.

L’attrice, promissaria acquirente«contesta che vi sia la possibilità di stipulare il contratto definitivo di compravendita in presenza di una domanda di condono edilizio ai sensi della legge n. 47 del 1985, tardivamente presentata, avendo il notaio il compito di verificare se la domanda di sanatoria ex art. 31 della legge n. 47 del 1985, da allegare all’atto, sia conforme a legge, sotto il duplice aspetto della tempestiva presentazione e della congruità…

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